Welke wetswijzigingen vinden er plaats in 2021 met betrekking tot de woningmarkt?

Hypotheek en financiering

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor kopers jonger dan 35 jaar.

Personen jonger dan 35 jaar kunnen vanaf 1 januari 2021 bij aankoop van een woning (en aanhorigheden bij die woning horen) gebruik maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting indien zij aan de volgende eisen voldoen:

  1. De verkrijger is een natuurlijk persoon, meerderjarig maar jonger dan 35 jaar, en
  2. De verkrijger heeft nog niet eerder gebruik gemaakt van de vrijstelling, en
  3. De verkrijger verklaart schriftelijk en voorafgaand aan de verkrijging dat
    hij de woning (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Het is niet van belang of de verkrijger eigenaar van een woning is of is geweest. Hierdoor komen ook jonge doorstromers die reeds een woning in bezit hebben of hebben gehad in aanmerking voor deze regeling.

1 april 2021 koopprijs lager dan €400.000,-

 Met ingang van 1 april 2021 is een aanvullende voorwaarde opgenomen voor de toepassing van bovengenoemde startersvrijstelling. Vanaf dan kan slechts aanspraak worden gemaakt op de vrijstelling indien de koopprijs van de woning lager is dan € 400.000,-.

Aanhorigheden

Aanhorigheden kunnen delen in de vrijstelling, mits deze gelijktijdig met de woning worden verkregen, en op de woning het verlaagde tarief van toepassing. Later verkregen aanhorigheden vallen onder het algemene tarief van 8 procent.

Meerdere verkrijgers

Indien sprake is van meerdere verkrijgers moet voor elke verkrijger afzonderlijk worden beoordeeld of deze in aanmerking komt voor de vrijstelling. Het volgende voorbeeld schetst zo’n situatie:

Een stel van 32 jaar en 37 jaar koopt een woning met een waarde van €300.00,- waarbij zij ieder een onverdeelde helft verkrijgen. Beiden verklaren daarbij beiden duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk dat zij deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Aanvullend verklaart de verkrijger van 32 jaar dat hij nooit eerder de vrijstelling heeft toegepast. In deze situatie is de verkrijging met een waarde van €150.000,- door de verkrijger met een leeftijd van 32 jaar vrijgesteld van overdrachtsbelasting en betaalt de verkrijger met een leeftijd van 37 jaar 2% over €150.000,- (€3.000).

Schriftelijke verklaring bij notaris

In de praktijk komt het er op neer dat een koper die aan de voorgaande vereisten voldoet en gebruik wenst te maken van de vrijstelling voorafgaand aan de eigendomsoverdracht bij de notaris schriftelijk dient te verklaren dat hij de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Vereisten gebruik verlaagde WBR-tarief van 2 procent

Indien de startersvrijstelling niet van toepassing is dan geldt het normale tarief van 2%. Aan het gebruik van het 2% worden een aantal eisen gesteld, zo is

vereist dat de verkrijger:

  1. Een natuurlijk persoon is, en
  2. De verkrijger de woning (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken, en
  3. De verkrijger verklaart schriftelijk en voorafgaand aan de verkrijging dat hij de woning (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Als gevolg hiervan kan een natuurlijk persoon die een woning verkrijgt anders dan voor zelfbewoning (maar bijvoorbeeld voor de huisvesting van zijn of haar kinderen, of om te verhuren) vanaf 1 januari 2021 geen gebruik maken van het verlaagde tarief van 2%. De verkrijger is in deze gevallen 8 procent overdrachtsbelasting verschuldigd.

Algemeen tarief naar 8% in 2021

Het algemene tarief in de overdrachtsbelasting wordt verhoogd van 6% naar 8%. Dit betekent dat niet alleen voor niet-woningen vanaf 1 januari 2021 het hogere tarief van 8% geldt, maar ook voor woningen die niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf worden gebruikt. Hieronder vallen bijvoorbeeld ook vakantiewoningen, woningen die ouders kopen voor hun kind en woningen die worden verkregen door niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen. Voor woningen die wel als hoofdverblijf worden gebruikt, blijft de overdrachtsbelasting 2%.

 

Hypotheekrenteaftrek daalt van 46% naar 43% in 2021

Sinds 2017 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken. Het percentage wordt verlaagd van 52% naar 37,05%. Met ingang van 2020 wordt er versneld afgebouwd. Voor 2021 betekent dit dat het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, daalt van 46% naar 43%. De komende jaren zal dit tarief verder versneld worden afgebouwd met 3% per jaar. Vanaf 2023 is het tarief van 37,05% bereikt.

Loan-to-Value blijft 100% in 2021

De Loan-to-Value is per 1 januari 2018 van 101% naar 100% gedaald. De Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de marktwaarde van de woning. Kopers kunnen sinds 2018 een hypotheek afsluiten tot maximaal 100% van de waarde van hun woning. In 2021 blijft dit 100%

NHG-grens naar € 325.000 in 2021

Vanaf 1 januari 2021 stijgt de NHG-kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen van € 310.000 naar € 325.000. Voor woningen met energiebesparende voorzieningen is de kostengrens 6% hoger, namelijk € 344.500,-.

Onder energiebesparende voorzieningen wordt verstaan: een HR ketel, spouwmuur-, dak-, leiding- vloerisolatie, HR++ beglazing, energiezuinige kozijnen en/of deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen, energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren, een warmtepomp, warmteterugwinning, een zonneboiler, zonnecellen of een combinatie hiervan.

NHG-premie in 2021 blijft 0,7%

NHG meldt dat de borgtochtprovisie voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (de NHG premie) in 2021 gelijk blijft. Woningeigenaren die een hypotheek met NHG aanvragen, betalen daarvoor 0,7% over de hoogte van hun hypotheek.

Belastingvrij schenken voor eigen huis

Ook in 2021 mag iedereen je eenmalig maximaal €103.000 schenken voor je eigen huis. Je mag het bedrag gebruiken voor de aankoop van een huis, maar ook voor aflossing van je hypotheek. Dat mag alleen als je niet ouder dan 40 jaar bent.

Eigenwoningforfait daalt

In 2021 wordt het eigenwoningforfait vastgesteld op 0,5 % voor woningen met een WOZ-waarde tussen de € 75.000 en € 1.110.000.

Inkomen partner telt mee voor 90% in 2021

Voor tweeverdieners wordt bij het bepalen van het financieringslast-percentage in 2021 het inkomen van de minst verdienende partner voor 90% meegeteld. In 2020 was dit nog 80%.

 

Wat adviseert Maaike Topper
?

Heb je plannen om dit jaar een huis te kopen, dan is het verstandig om eerst een afspraak te maken met een hypotheekadviseur. Deze kan je goed adviseren. Maaike werkt samen met diverse hypotheekadviseurs met wie zij een vrijblijvende afspraak kan organiseren indien dit gewenst is.